용산공원 vs 탄천, 공공주택 부지 비교의 밸류에이션 체크리스트

용산공원 부지 활용론과 오세훈 서울시장의 탄천 대안론이 맞서면서, 두 후보지를 같은 잣대로 비교할 필요가 커졌다. 자산가치 평가에서 쓰는 방식대로 부지 취득비용, 인허가 리드타임, 기회비용 세 축으로 나눠 보면 두 안의 차이가 명확해진다.

첫째, 취득·정지(整地) 비용 측면이다. 용산공원 부지는 이미 국가 소유로 전환된 미군 반환 용지이지만, 오세훈 시장이 언급한 대로 정화 작업과 착공까지 최대 10년이 소요될 수 있다는 점이 리스크 요인이다. 이는 부동산 개발에서 '토지 오염 정화 비용(remediation cost)'이 사업 착수 시점 자체를 지연시키는 전형적 사례에 해당한다. 반면 탄천 부지는 신규 매입·보상 절차가 필요할 가능성이 있어 초기 취득비용은 늘어나지만, 오염 정화라는 변수는 상대적으로 적다.

둘째, 인허가 및 사업 확정 리드타임이다. 캠프킴법 등 관련 법안이 국회 상정 단계에서 '비쟁점 법안만 처리'라는 원칙에 막혀 지연되는 상황은, 용산공원 안이 정치적 합의라는 추가 변수에 노출돼 있음을 보여준다. 이는 밸류에이션에서 '규제 리스크 프리미엄'을 얹어야 하는 조건과 같다. 탄천안은 서울시장 주도의 대안이라 지자체 차원의 의사결정 속도는 빠를 수 있으나, 이 역시 정부·국회 협의 없이는 완결되지 않는다는 점에서 절대적 우위로 보기는 어렵다.

셋째, 기회비용과 용도 충돌 문제다. 용산공원은 애초 '국가공원'으로 조성 계획이 확정된 자산이고, 어린이정원이냐 장교숙소 활용이냐를 둘러싼 논쟁 자체가 이 부지의 용도가 아직 미확정 상태임을 드러낸다. 공공주택으로 일부를 전용할 경우, 공원 조성이라는 원래 계획의 편익—대기질 개선, 관광·여가 인프라 가치—을 일부 희생해야 한다. 이는 재무적으로 보면 기존 자산의 '용도 전환에 따른 기회비용 손실'로 해석할 수 있다. 반면 탄천은 애초 주택 공급을 전제로 검토되는 신규 부지이므로 이런 용도 충돌 비용이 상대적으로 낮다.

넷째, 여론 지표도 참고할 만하다. MBC 조사에서 서울시민 3명 중 2명이 용산공원 부지 내 공공주택 공급에 반대한다는 결과는, 사업 추진 시 사회적 합의 비용이 추가로 발생할 가능성을 시사한다. 이는 주택 공급 사업의 '민원·소송 리스크'로 치환할 수 있는 요소이며, 사업 기간과 비용 산정에 반영해야 할 변수다.

종합하면 용산공원안은 부지 확보 자체는 끝났지만 정화·인허가·용도 조정·여론이라는 네 겹의 지연 요인을 안고 있고, 탄천안은 신규 부지 확보라는 초기 비용은 있으나 상대적으로 용도 충돌과 여론 저항이 적다는 구조적 차이가 있다. 두 안 중 어느 쪽이 '더 나은 선택'인지는 확인된 공급 규모, 확정 시점, 부지 면적 등 구체적 수치가 공개된 이후에 판단할 문제이며, 현재로선 두 안 모두 확정된 계획이 아니라 논의 단계라는 점을 전제로 접근해야 한다.