세제 개편 시나리오별 비교: 증세·감세·현행유지가 부동산 밸류에이션에 미치는 경로

이재명 대통령이 세제 개편안에 대해 “반론을 수용하는 게 바람직하다”고 밝혔고, 구윤철 기획재정부 장관은 개편안이 아직 확정된 것이 아니라고 선을 그었다. 세율과 과세 대상이 미확정인 상태에서, 부동산 자산가격에 실제로 영향을 주는 것은 발표 시점의 여론이 아니라 최종 적용되는 세목별 구조다. 증세·감세·현행유지 세 시나리오를 보유세·거래세·할인율 기준으로 비교한다.

세제 개편이 부동산 자산가격에 미치는 영향은 단일 방향이 아니다. 어떤 세목이 조정되느냐에 따라 순영업소득(NOI), 요구수익률(cap rate), 거래 회전율이 서로 다르게 움직인다. 비교 기준은 세 가지다: 보유 단계 세부담(종부세·재산세), 거래 단계 세부담(양도세·취득세), 법인 소유 구조에 대한 세율 변화다.

증세 시나리오, 특히 보유세 강화가 현실화될 경우 경로는 명확하다. 매년 발생하는 세부담이 늘어나면 임대수익 대비 순수익률이 낮아지고, 이를 상쇄하기 위해 시장 요구수익률이 상승한다. 요구수익률 상승은 동일한 임대소득에 대해 더 낮은 자산가격을 의미한다. 다주택자·법인 보유 물건에 세부담이 집중되는 구조라면, 해당 계층의 매물 출회가 늘어 거래량은 증가하되 가격은 하방으로 조정될 가능성이 높다. 다만 이는 세율표가 확정되고 시행 시점이 특정된 이후에 적용되는 셈법이며, 현재는 방향성 논쟁 단계에 머물러 있다.

감세 시나리오, 특히 거래세 인하가 적용될 경우 경로는 반대다. 취득·양도 단계의 비용이 줄어들면 거래 회전율이 높아지고, 매수자 입장에서 실효수익률이 개선된다. 이는 자산가격의 상단을 지지하는 요인으로 작동하며, 특히 보유기간이 짧은 투자 목적 매물에서 효과가 두드러진다. 그러나 거래세 감면은 정부 세수 감소를 동반하므로, 다른 세목(법인세·부가세)에서 보전이 이루어질 가능성을 함께 확인해야 한다. 세목 간 상쇄 효과를 고려하지 않으면 감세 시나리오의 순효과를 과대평가하게 된다.

현행유지 또는 점진적 조정 시나리오는 이번 발언들이 시사하는 실제 확률이 가장 높은 경로다. 대통령의 “반론 수용” 발언과 장관의 “확정 아님” 발언은 급격한 세율 변경보다 이해관계자 조정을 거친 점진적 개정을 예고한다. 이 경우 자산가격에 미치는 즉각적 영향은 제한적이나, 시장은 정책 불확실성 자체를 리스크 프리미엄으로 반영해 단기적으로 관망세를 보일 가능성이 있다. 밸류에이션 모델에 반영할 때는 확정 세율이 아니라 ‘발표 시점과 시행 시점의 시차’를 변수로 넣는 것이 실무적으로 더 유효하다.

결론적으로 투자자가 지금 시점에서 할 수 있는 계산은 세 시나리오의 확정치를 대입하는 것이 아니라, 시나리오별 요구수익률 변동폭의 상한과 하한을 설정해두는 것이다. 종부세·재산세 관련 조항은 시행령 발표 이후에야 구체적 수치가 확인되므로, 언론에 보도된 방향성만으로 자산가격을 재산정하는 것은 시기상조다.