양도세 완화 vs 다주택 한시 퇴로, 무엇이 내 세금을 더 줄이나

이번 양도세 개편은 실거주 1주택자와 다주택자에게 각각 다른 셈법을 요구한다. 감면 한도, 적용 기간, 대상 조건을 기준으로 두 트랙을 비교하면 어느 쪽이 실익인지 가려진다.

정부가 내놓은 양도세 조정안은 크게 두 갈래로 나뉜다. 하나는 실거주 1주택자에 대한 공제 확대이고, 다른 하나는 다주택자에게 한시적으로 열어주는 매도 퇴로다. 두 정책은 대상자도, 감면 구조도, 리스크도 다르다.

실거주 1주택자 트랙은 거주 요건을 충족한 경우 양도가액 10억 원까지 세부담을 줄여주는 구조다. 기준선이 10억 원으로 고정돼 있어, 그 이상 구간에서는 감면 효과가 급격히 줄어든다. 서울 강남권이나 한강변 초고가 주택 보유자에게는 실익이 제한적이라는 뜻이다. 반면 10억 원 이하 실거주 매물이 많은 지방 광역시나 서울 외곽권 1주택자에게는 세부담 완화 폭이 상대적으로 크다. 즉 이 트랙의 수혜는 자산가격 구간에 따라 비선형적으로 갈린다.

다주택자 한시 퇴로는 구조가 다르다. 감면 상한이 아니라 '기간'이 핵심 변수다. 정해진 시한 내 매도 시에만 혜택이 적용되기 때문에, 실거주 요건보다 타이밍 리스크가 크다. 시한 내 매수자가 충분히 나타나지 않으면 오히려 급매로 이어져 매도호가가 시세보다 낮게 형성될 가능성이 있다. 이는 초고가 구간에서 두드러질 수 있다는 우려가 나온다. 매도세가 몰릴 경우 시세 하락 압력이 특정 가격대에 집중될 수 있다는 관측이다.

두 정책을 소유 형태별 전략과 겹쳐보면 그림이 더 뚜렷해진다. 최근 시장에서는 '똘똘한 한 채' 집중 전략 대신 '덜 똘똘한 한 채'로 분산하려는 움직임이 포착된다. 다주택자가 한시 퇴로를 이용해 초고가 주택을 정리하고, 상대적으로 세부담이 적은 중저가 실거주 주택으로 옮기는 경로다. 이 경로가 확산되면 초고가 구간의 매물은 늘고 중저가 구간의 매물은 줄어드는 비대칭이 나타날 수 있다. 실제로 이런 자금 이동이 전월세 시장 불안의 배경으로 지목되고 있다는 보도도 있다. 매도자가 전세를 낀 매물을 처분하는 과정에서 전세 물량 자체가 줄어드는 부작용이다.

공급 측 대응은 국토부와 서울시의 공조 강화 요구로 이어지고 있으나, 이는 별도의 트랙이다. 세제 완화가 매도·매수 유인을 조정하는 수요 측 정책이라면, 공급 공조는 물량 확보라는 시차가 긴 과제다. 두 정책의 효과 발현 속도가 다르다는 점에서, 세제 완화만으로 전세난이 단기간에 해소될 것으로 보기는 어렵다.

결국 선택 기준은 명확하다. 실거주자는 10억 원이라는 감면 상한선 안에 자산가액이 들어오는지를 먼저 확인해야 하고, 다주택자는 한시 기한 내 매도가 가능한 시장 상황인지를 따져야 한다. 두 조건 중 어느 쪽도 충족하지 못하면 이번 개편의 실익은 제한적이다.