부동산 공급 확대, 왜 늘 용산·태릉·과천인가 — 20년 정책 지형 되짚기

이번 정부의 부동산 공급 확대 논의에서 다시 등장한 용산·태릉·과천은 낯선 이름이 아니다. 이들 부지가 반복적으로 공급 후보지로 소환되는 배경에는 서울 도심 가용지 부족이라는 구조적 제약과, 정권마다 되풀이된 공급 대책의 정책적 관성이 겹쳐 있다.

부동산 공급 확대는 특정 정부의 발명품이 아니다. 서울 도심 내 대규모 유휴부지가 제한적인 상황에서, 용산 정비창 부지·태릉골프장·과천 정부청사 유휴지는 최근 십수 년간 여러 정부에서 되풀이해 검토된 후보지였다. 이번에 다시 이 지명들이 거론된다는 사실 자체가, 공급 확대 논의의 핵심 난제가 '새로운 땅을 찾는 것'이 아니라 '이미 알려진 땅을 실제로 착공까지 끌고 가는 것'에 있음을 보여준다.

1·29 대책으로 알려진 이번 조치가 주목받는 지점도 여기에 있다. 대책의 골자는 신규 부지 발굴보다 기존 계획의 착공 시점을 앞당기는 데 맞춰져 있다. 이는 행정 절차상 상당한 의미를 갖는다. 택지 지정, 지구단위계획 수립, 인허가, 보상 협의 등 통상 수년이 걸리는 절차를 압축하려면 관계 부처 간 조율뿐 아니라 지방자치단체와의 협의, 주민 보상 문제까지 동시에 풀어야 한다. '기존 사고에서 벗어나 전환적으로 판단하라'는 주문은, 바로 이 단계별 절차를 순차가 아닌 병행으로 처리하겠다는 방향성을 시사한다.

재건축을 통한 공급 확대는 별도의 논쟁 축을 이룬다. 서울시가 '재건축 공급 무용론'에 대해 해당 지역 주택 수가 36% 늘었다는 수치로 반박한 것은, 재건축이 실질적인 순증 효과를 내는지에 대한 오래된 논쟁이 여전히 진행형임을 보여준다. 재건축은 용적률 완화, 초과이익환수 등 세제·규제와 직결되기 때문에, 공급 물량 논쟁은 곧 누가 그 개발이익을 얼마나 부담하느냐는 문제와 맞물린다. 실효세율 측면에서 보면, 재건축 조합원과 신규 분양 수요자, 그리고 기존 주택 보유자가 이 과정에서 각기 다른 부담 구조에 놓이게 되며, 이는 공급 확대 논의가 단순한 물량 문제를 넘어 계층별 이해관계 조정 문제로 이어지는 이유다.

결국 이번 논의를 이해하려면 두 개의 시간축을 함께 봐야 한다. 하나는 용산·태릉·과천처럼 오래전부터 검토돼 온 부지의 역사이고, 다른 하나는 그 부지를 실제 주택으로 전환하는 행정 절차의 속도다. 공급 확대가 시장 안정으로 이어지려면 이 두 축이 어긋나지 않고 맞물려야 하며, 그 과정에서 누가 비용을 부담하고 누가 혜택을 보는지에 대한 투명한 설명이 뒤따라야 신뢰를 얻을 수 있다.