정부가 여의도 면적의 약 10배에 달하는 군사보호구역 규제를 완화하겠다고 밝히면서 해당 지역 토지주들의 문의가 늘고 있다. 다만 완화 대상과 시행 시점, 개별 신청 절차는 지역·용도별로 차이가 있어 공고 확인 없이 개발을 전제하는 것은 시기상조다.
이번 조치의 핵심은 군사시설보호구역 중 통제보호구역·제한보호구역 일부를 해제하거나 완화 등급을 낮추는 것이다. 다만 모든 구역이 일괄 해제되는 것은 아니며, 국방부와 국토교통부, 관할 지자체 간 협의를 거쳐 지역별로 순차 고시될 가능성이 높다. 따라서 본인 소유 토지가 대상에 포함되는지는 우선 관할 지자체 도시계획과 또는 국방부 군사시설기획관실 공고문을 통해 개별 확인해야 한다.
대상·조건 측면에서는 통상 군사작전에 미치는 영향이 상대적으로 적은 구역, 즉 완충 지대나 이미 도심화가 진행된 지역이 우선 검토 대상으로 거론된다. 반면 핵심 작전지역이나 접경지역 일부는 이번 완화에서 제외될 가능성이 있어, '보호구역 해제'라는 표현만으로 전체 규제가 사라진다고 단정하기는 이르다.
신청 방법은 기존 군사시설보호구역 내 행위허가 절차를 준용할 것으로 예상된다. 즉 토지 이용·건축 행위를 하려는 자는 관할 지자체에 개발행위허가를 신청하고, 지자체가 관할 부대(군)와 협의하는 방식이다. 규제가 완화되면 이 협의 과정이 간소화되거나 협의 대상에서 아예 제외되는 구역이 생기는 구조로 이해하는 것이 정확하다.
필요 서류는 통상적인 개발행위허가 신청 서류(토지이용계획확인서, 지적도, 건축계획서 등)에 더해, 완화 이전이라면 군 협의를 위한 위치도·현황도가 요구됐다. 완화 이후 서류 간소화 여부는 지자체별 세부 시행규칙 공고를 통해 확인해야 하며, 아직 전국 단위로 통일된 서식이 배포됐는지는 확인되지 않았다.
신청 기간과 관련해서는 이번 완화가 일괄 시행령 개정이 아니라 단계적 고시 방식으로 진행될 여지가 있어, 지역별 고시일 이후에야 실질적인 신청이 가능할 것으로 보인다. 따라서 완화 발표 시점과 실제 신청 개시 시점 사이에 시차가 존재할 수 있다는 점을 감안해야 한다.
주의할 점은 두 가지다. 첫째, 규제 완화가 곧바로 토지 가치 상승이나 개발 인허가 확정을 의미하지 않는다는 점이다. 용도지역, 농지법, 산지관리법 등 다른 법령상 제한은 별도로 남아 있을 수 있다. 둘째, 단기적 기대감으로 인한 거래가 과열될 경우 실제 완화 범위와 시행 시점이 확정되기 전에 손실을 볼 가능성도 있다. 실효적인 신청은 관할 지자체의 정식 공고와 국방부의 세부 지침이 나온 이후 진행하는 것이 안전하다.