아파트 교환거래 급증의 배경 - 규제 변화와 시장 침체가 만든 대체 거래방식

최근 아파트 교환거래가 3년 만에 최다치를 기록했다는 소식은 단순한 통계적 이례 현상이 아니다. 이는 매매시장의 경직성이 커질 때마다 반복적으로 등장했던 대체 거래방식의 재부상으로 볼 수 있다. 교환거래가 늘어난 배경을 이해하려면 이 거래방식의 제도적 성격과 과거 등장 시점들을 함께 살펴볼 필요가 있다.

부동산 교환거래는 민법상 '교환' 계약에 해당하며, 실거래가 신고 시에도 매매와 별도로 구분돼 집계된다. 두 당사자가 각자의 부동산을 주고받는 방식으로, 현금이 오가는 매매와 달리 물건 대 물건의 거래라는 점이 특징이다. 다만 세법상으로는 교환도 양도로 간주돼 양도소득세 부과 대상이 되며, 이 과정에서 감정가나 시가 산정 방식이 매매와는 다른 쟁점을 만들어낸다는 점은 실무에서 꾸준히 지적돼 온 부분이다.

이런 거래방식이 시장에서 주목받는 시점은 대체로 일정한 패턴을 보였다. 매매시장이 얼어붙거나, 매도자와 매수자 간 가격 기대치 차이가 커질 때, 혹은 다주택자에 대한 세제나 대출 규제가 강화될 때 교환거래가 대안으로 떠오르는 경향이 과거에도 관찰됐다. 2020년 7·10 대책 이후 다주택자 양도세 부담이 커지면서 매도 대신 교환을 선택하는 사례가 늘었다는 관측이 나온 바 있고, 침체기마다 매물이 쌓이면서 직거래 형태의 교환이 재조명받는 흐름도 반복돼 왔다.

최근의 증가세 역시 이러한 맥락에서 이해할 필요가 있다. 서울신문이 보도한 '대단지 아니네요, 대출 오픈런 헛걸음' 사례에서 드러나듯, 최근 강화된 대출 규제는 특정 조건을 충족하는 단지에 수요를 집중시키는 동시에 그 외 매물의 거래를 위축시키는 효과를 낳고 있다. 대출 문턱이 높아진 상황에서 현금 동원력이 제한된 매수자들이 매매 대신 물건을 맞바꾸는 방식으로 거주지를 이동하려는 시도가 늘어난 것으로 추정할 수 있다. 다만 이는 아직 확정된 인과관계라기보다, 규제 시행과 시장 반응 사이의 시차 속에서 나타나는 여러 가능성 중 하나로 봐야 한다.

또한 세금 부담을 줄이려는 목적의 교환거래도 거론되고 있으나, 교환 역시 양도세 과세 대상이라는 점에서 단순한 회피 수단으로 단정하기는 어렵다. 오히려 감정평가나 시가 산정 과정에서 매매보다 유연한 협상이 가능하다는 점, 그리고 매도와 매수를 동시에 진행해야 하는 부담을 줄일 수 있다는 실무적 편의성이 더 크게 작용했을 가능성도 있다.

교환거래 통계는 그 자체로 시장의 온도를 보여주는 직접적 지표는 아니다. 그러나 매매가 아닌 방식으로 거래가 늘어난다는 사실은, 현재의 대출 규제와 세제 환경이 정상적인 매매시장 작동을 얼마나 제약하고 있는지를 가늠하는 참고 지표로 활용될 수 있다. 앞으로 교환거래 추이가 대출 규제 완화나 세제 변화와 함께 어떻게 움직이는지를 지켜보는 것이, 이 현상의 성격을 보다 명확히 파악하는 데 도움이 될 것으로 보인다.